A ciertos
hombres de negocios, de esos que pululan con ternos oscuros
en el sector oriente de la ciudad de Santiago, buscando lucrativas
oportunidades, se les ocurrió proponerle a la directiva del Club de Golf Los
Leones una pingüe actividad empresarial que les iba a redituar a todos los
intervinientes ingentes sumas de dinero prácticamente “sin moverse de sus
escritorios”.
Para ello solo había que convencer al gobierno
para que actuara con altura de miras buscando la sacrosanta rentabilidad
privada en los pocos suelos disponibles en la comuna de Las Condes. De los
fastidiosos trámites administrativos se iban a ocupar los ingeniosos
intermediarios, ya que ellos tenían la necesaria “llegada” con las autoridades
sectoriales de turno.
Este interesante negocio consiste en utilizar
“productivamente” una fracción del amplio terreno área verde de ese club social
de alcurnia en actividades inmobiliarias no permitidas en la regulación de
Vivienda y Urbanismo y, a pesar de ello, los cabecillas del negocio, con la temeridad
de la cual hacen gala, acordaron los términos contractuales con el operador
canadiense Four Seasons Hotels & Resorts.
El proyecto
contempla la edificación de 11 torres de hoteles y apart hotels con
8 niveles bajo tierra, lo que implica una pérdida significativa de vegetación y
degradación del cerro en ese sector del club y para ello contrataron, ¡era que
no!, al avispado arquitecto argentino Rodolfo Miani,
curiosamente el mismo profesional que intervino en el polémico mall de
Castro. El acceso vehicular y peatonal al complejo
hotelero, de alta carga de ocupación, se proyecta por la angosta vía local Luz
y no por la amplia avenida Kennedy, como estaba fijado hasta el 11 de diciembre
de 2013 en la OGUC. No se transfiere el dominio del predio porque se acordó un
arrendamiento por 99 años y por ello quien solicita el permiso es el mismo
club. Porque el astuto Minvu, actuando como simple comparsa de algunos
interesados, el 12 de diciembre pasado cambió la OGUC en ciertos aspectos muy
puntuales, lo que mereció la airada objeción por parte del Colegio de
Arquitectos de Chile y por los Decanos de las Escuelas de Arquitectura de las
universidades más prestigiadas del país. Los anteriores cuestionaron el
reemplazo de la palabra “enfrentar” por “relacionarse”, en la OGUC, para
destrabar equipamientos mayores, cuyos accesos debían localizarse sobre vías
expresas y/o troncales. Nosotros también hicimos lo propio en contra de ese
traje a la medida, pero ahora vamos más allá, porque tal Decreto proporciona
arreglines para que se lleve a cabo la inversión inmobiliaria en el Club de
Golf Los Leones.
Recordemos que
el precio de transacción del suelo en las ciudades está determinado por sus
usos, los que son fijados en los instrumentos normativos urbanos, y lo que
buscaban esos “emprendedores” para maximizar la inversión, era utilizar un
terreno con limitación de uso, para así evitarse la adquisición de un terreno
apto transable en el mercado en un monto bastante más elevado que dicha área
verde. Que este comportamiento vulnere la regla básica del libre mercado en lo
que respecta a la igualdad de oportunidades en que deben intervenir sus diversos
actores, parece que no les importó mayormente ni a los gestores del negocio ni
a los encumbrados socios del club. El objetivo era el lucro privado con la
ayuda de la Administración del Estado.
Ahora bien, el
Capítulo 5.2 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) se llama
Sistema Metropolitano de Áreas Verdes y Recreación, el cual se desagrega así,
listando los nombres de las distintas áreas verdes:
Parques
Metropolitanos
Parques
Intercomunales
Áreas Verdes
Complementarias, las que a su vez se dividen en :
Equipamiento
Recreacional y Deportivo
Cementerios
Parque
Áreas de Interés
Histórico o Cultural
Áreas
Recreativas de Interés Ecológico y Cultural
El Club de Golf
Los Leones tiene una superficie de 60 hectáreas y forma parte del Equipamiento
Recreacional y Deportivo antes mencionado y, como su nombre lo indica, allí se
admiten sólo actividades deportivas, más las restringidas construcciones
necesarias para su funcionamiento. Esta magnífica área verde privada, por las
externalidades positivas que genera en el medio ambiente, no paga
contribuciones de bienes raíces, lo cual es una acertada medida vigente. En
todo caso dejamos en claro que el artículo 2.1.9 de la OGUC dice que “las
disposiciones del Plan Regulador Intercomunal se entenderán automáticamente
incorporadas en los Planes Reguladores Comunales”. No está de más precisar que
en las áreas verdes no se pueden edificar viviendas.
El artículo
2.1.24 de la OGUC establece que los tipos de usos de suelo
son Residencial, Equipamiento, Actividades Productivas,
Infraestructura, Espacio Público y Área Verde. Por otro lado, el artículo
2.1.25 de la OGUC dictamina que el tipo de uso Residencial contempla el destino
de vivienda, e incluye hogares de acogida y edificaciones destinadas al
hospedaje, por lo tanto los hoteles y apart hotels que
explotaría el mencionado operador extranjero en el área verde que le pertenece
al Club de Golf Los Leones no son factibles de construir.
¿Por qué decimos
lo anterior?
Vamos al grano:
Sin ningún pudor
ese ministerio agregó en el artículo 2.1.25 de la OGUC el siguiente texto: “Las
edificaciones destinadas a hospedaje se entenderán admitidas en la zonas con
uso de suelo equipamiento, salvo prohibición expresa en el Instrumento de
Planificación Territorial”. Es decir, aun cuando el plan regulador no permita
el uso residencial y sólo permita equipamiento, igual se podría aprobar un
hotel.
Enseguida agregó
un nuevo inciso tercero al artículo 2.1.31 de la OGUC
con el siguiente texto: ”El porcentaje antes indicado se calculará respecto
de la superficie del área verde o parque ocupada por las construcciones, según
el coeficiente de ocupación de suelo de las edificaciones, tanto existentes
como proyectadas, sumada a la superficie ocupada por las circulaciones
vehiculares y estacionamientos sobre el terreno”. Con esta modificación se
intentó establecer que el límite máximo del 20% para construir en un área verde
de dominio privado se debe calcular respecto de la superficie que ocupa la
edificación en el primer piso del equipamiento y no del total construido.
En todo caso, le
contestamos al Minvu que este cambio es infructuoso, porque este artículo nunca
ha fijado máximo de constructibilidad y está referido a las áreas verdes no
materializadas, lo que no acontece con el Club de Golf Los Leones, a pesar de
que la porción del terreno previsto está muy descuidada y llena de basura.
Asimismo, se
intercaló en el inciso segundo del artículo 2.1.33 de la OGUC, a continuación
de la expresión “destinado a equipamiento”, la oración “pudiendo el respectivo
Instrumento de Planificación Territorial limitarlos a la aplicación del inciso
segundo del artículo 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones,
relativo a las autorizaciones de cambio de destino”. Se agregó en
el inciso segundo del artículo 5.1.12, a continuación de la expresión
“coeficiente de constructibilidad”, el texto “salvo que se trate de recintos de
hoteles u otras edificaciones con destino a hospedaje”.
Firmaron este
burdo acto administrativo tanto el presidente, Sebastián Piñera, como su ministro de Vivienda y Urbanismo, Rodrigo
Pérez. Por la característica del Decreto en comento, posiblemente Piñera no
lo leyó y por ello ya le pedimos a la Comisión de Vivienda de la Cámara de
Diputados que, conforme a sus atribuciones fiscalizadoras, se inicie una
investigación para detectar las motivaciones que tuvo el Minvu para proceder en
tal sentido. La diputada Claudia Nogueira, su presidenta, ya nos respondió
informándonos que estaba al tanto de la situación y que en el transcurso de
esta semana se tomará un acuerdo en tal sentido.
Independientemente
de lo que se resuelva y aunque no se anule dicho Decreto, estamos ciertos que
la Fiscalía Nacional Económica (FNE) va a tomar cartas en el asunto, porque en
este episodio se han vulnerado las sanas prácticas que exige la libre competencia.
Si Four Seasons Hotels & Resortsdesea invertir en Chile, le
aconsejamos que recurra a un buen corredor de propiedades, quien rápidamente le
encontrará un terreno con el uso de suelo idóneo, aunque más caro, en donde
podrá levantar sus maravillosos hoteles y apart hotels.
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